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    外地投资者蜂拥“罗湖”,旧改为王趋势下片区迎价值回归

    2021-01-05 地产经纪师 21 ℃ 0 评论
    原文标题:外地投资者蜂拥“罗湖”,旧改为王趋势下片区迎价值回归
    本文摘要:深圳40周年如期而至,之前坊间不断传出“深圳扩容”猜想,奈何8月26日当天,唯一尘埃落地的利好是“莲塘口岸的开通”,看似蜻蜓点水一笔,背后却蕴含玄机。01 深圳的东西部原点交叠在罗湖恰巧,本周末(9月6日),在罗湖的兆鑫汇金广场,举办了“下... ...
    本文关键词:中国房地产估价师和房地产经纪人协会,广东省房地产估价师与经纪人学会房地产估价师房地产经纪人
    正文:

    深圳40周年如期而至,之前坊间不断传出“深圳扩容”猜想,奈何8月26日当天,唯一尘埃落地的利好是“莲塘口岸的开通”,看似蜻蜓点水一笔,背后却蕴含玄机。




    01 深圳的东西部原点交叠在罗湖




    恰巧,本周末(9月6日),在罗湖的兆鑫汇金广场,举办了“下一个40年 城市原点新起点——新时代风口下深圳置业高峰论坛”,现场邀请了深圳市城市规划设计研究院、城市更新研究中心主任王嘉,中国城市经济专家委员会副主任、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁,中国房地产估价师与房地产经纪人协会副会长王波,三位重量级嘉宾就该问题进行分享。







    三位大咖的一些观点让楼校长非常关注:


    首先,宋丁老师认为:“深圳的东西部原点交叠在罗湖,没有一个城市的老城区“衰败”,从北京的东城到上海的静安再到广州的越秀。未来20~30年,深圳的发展还要继续看“罗湖”这个东部与西部的交汇点。”





    中国城市经济专家委员会副主任、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁




    其次,王嘉老师则从战略规划的角度肯定了这一观点,活动现场,他将罗湖未来发展规划总结为“一主-两区-三副”。并表示:“罗湖不仅是改革开放的原点,更是新一轮深港合作的连接点,通过城市更新和资源导入,会赋能它更多的主题和战略增长点,使它起到原点和再出发的作用。”





    深圳市城市规划设计研究院、城市更新研究中心主任王嘉




    王波老师则从投资的角度,分析罗湖再中心化后,价值的高地所在点。在现场,他从城市化发展规律中分析出:“深圳是一个多中心联动发展的城市,遵循巴菲特选股法则来看,找到价值高地、价格洼地是关键





    中国房地产估价师与房地产经纪人协会副会长王波




    罗湖再中心化被提上议程,目前,绝大多数深圳人对地产发展形成思维惯性,认为深圳一路向西发展,但是也有人抛出不同观点,并且身体力行,发掘投资高地。




    无独有偶,本次大咖云集的活动所在的“兆鑫汇金广场”就是一个生动的“罗湖区域中心价值投资”案例。




    02 兆鑫汇金广场1期去化超70%,无房票的外地投资者蜂拥“罗湖”




    由于715新政落地,不少在深圳打拼的人“房票”归零,识时务的深圳人马上调转枪头朝“不限购不限贷的商办、公寓类产品”进军。




    楼校长在后台也收到不少粉丝的咨询,问题主要还是集中在“能不能买?买哪里的最好?”。




    正巧,周末楼校长在听讲座的同时,也发现了一个高去化的商办、公寓产品——兆鑫汇金广场。







    产品一期开盘后,去化率竟达70%,该项目一期价格并不像我们平时认知的“网红盘”,与周边同款项目形成了一二手倒挂。




    因此楼校长投入大量精力,试图研究该产品拥有良好去化率的深层次原因。




    兆鑫汇金广场项目位于深圳发展的原点“罗湖”,三面环绕最近引起热议的湖贝、蔡屋围、罗湖口岸旧改项目。




    9月6日,兆鑫汇金广场的现场活动上,项目负责人汤先生证实了该项目一期半年去化70%的传闻,并透露:该项目的业主香港客户超30%,外省客户超20%




    俗话说:当局者迷,旁观者清。外地客的投资思路,也让楼校长重新审视了“罗湖”的价值,对纯投资选手而言,罗湖的魅力远超过深圳人的想象。







    03 深圳宅地告急,余额仅剩1.2%,扩容还远,旧改为王




    早在2016年,罗湖就成为深圳城市更新的试点片区,纳入了60%的土地来做城市更新改造。




    那么,深圳的“居住用地”有多稀缺呢?




    首先,深圳不到1997平方公里(不含深汕合作区)的城市面积,约有974平方公里不可用作开发。(*2005年11月1日起施行的《深圳市基本生态控制线管理规定》:基本生态控制线范围)。这也让本就匮乏的土地资源雪上加霜。




    另外,根据2020年4月,深圳市规划和自然资源局发布的“深圳市存量住宅用地信息总汇表”可以推算:





    数据来源:深圳市规划和自然资源局(下文单位已换算为平方千米)




    目前,深圳可用的存量住宅用地面积,总和仅8.6平方公里,占全市总面积的4.3%,其中未动工的存量住宅用地面积约2.47平方公里,为全市总面积的1.2%





    图片来源:深圳市规划和自然资源局




    反倒是深圳的人口逐年增长,连续5年常住人口增长超过40万,近三年的人口增长量位居全国第一。宅地不足,人口野蛮生长,深圳面临“地荒时代”,可不是说说而已




    然而,比起扩容,终究还是旧改靠谱!




    无论扩容与否,深圳的核心区域始终不会位移太多,而且相较于边缘扩张,主城区的旧改更能快速唤醒片区的价值。由于主城区内的基础设施建设已完成,旧改区域的价值不再需要花时间、金钱去扶植,项目落地即填平洼地。




    看昔日的大冲村摇身一变成为深圳标志性的综合体,房价也一路飙涨就知道。中心城区地块的价值不过是暂时沉睡罢了,华润城从单位价格4.2万/平暴涨到近17~18万/平的传奇未来在深圳还会反复上演。





    大冲村




    深圳的宅地供应也将高度依赖旧改:2020年度建设用地供应计划中显示,2019年全市供应居住用地1.89平方千米,其中新供应仅占0.87平方千米,超过半数以上的宅地供应都来自于城市更新+土地整备




    遥想特区成立之初,深圳政府就在大力的建设城市面貌。




    实现“深圳速度”的代价,是不足2000平方公里的深圳,被快速填成了一座钢筋森林。深圳宅地不足的问题并不是最近才开始的,最成功的扩容案例莫过于龙华,但龙华的崛起经历了长达10年的漫长过程。




    时至今日,即便龙华荣获“宇宙中心”称号,一直居住在关内的深圳人,还是对曾经的“关外”并不感冒,谈起有烟火气的宜居片区,倒是都心系罗湖




    从深圳的旧改地图,也可以透露出未来发展趋势。




    罗湖作为旧改先行示范区,两大旧改项目“华润湖贝旧改”和“京基蔡屋围旧改”被频繁提起。敏感的楼校长为了重新认识罗湖的投资价值,寻找房产布局的正确思路,开始在深圳最新的旧改地图找到了些许线索。





    深圳城市更新网




    目前,关内四区,旧改的范围以罗湖规模最大。湖贝、蔡屋围、罗湖口岸三大城市更新项目形成了一个稳定的三角结构。




    值得一提的是,这三个旧改的的片区,正是深圳最早的中心地带:




    蔡屋围:矗立罗湖的传奇高楼地王大厦和京基100,步行范围内有kkmall、万象城、信兴广场、罗湖书城等广为人知的商业地段。未来着重发展发展金融、总部基地、高端商业、休闲旅游等产业,试图打造国际消费核心区。




    湖贝:是备受瞩目的“华润湖贝中心”所在地,拟建设未来罗湖新地标“湖贝塔”,建筑体高度为500米,是未来的罗湖的大型综合性商业中心(含:购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店等)。




    罗湖口岸:是深圳唯一与香港陆路相连的口岸,也是深圳历史最悠久的通关口岸,而罗湖火车站未来会升级为高铁站,成为深圳南部的超级高铁枢纽,以此为依托,重点打造口岸免税经济。




    随着新旧改政策的颁布,合法产权比例从双100%降至95%,如此一来,片区旧改的速度会大大提升。




    04 被低估的罗湖资产,旧城价值回归造就国际消费中心




    罗湖的定位自2018年起,就已经变成了——国际消费中心。




    罗湖地处深圳和香港的交汇处,拥有最成熟的口岸,年人流量过亿,商业往来频繁,消费指数总量惊人。




    根据十四五规划透露,罗湖9%的人口支撑了全市21%的消费总量,消费水平超过上海。罗湖的未来,是金融产业和高端消费云集的区域,它的最终形态可对标东京银座,成为亚洲奢侈品业态云集的区域,吸纳高收入人群和资本流入




    另一方面,城市更新是罗湖的价值的推手,罗湖的崛起是深圳城市多中心化的开始。




    1、旧城价值回归是城市化发展的必然结果




    根据过去世界各大城市发展的规律,“外溢-回波”理论一直是城市发展的重要参照。其理论的核心可以总结为:城市化的过程中,老中心区开发完毕,地价上升后,优势就会向次强地区外溢。(罗湖→福田→南山→前海)







    外溢地区在受到老城区辐射后变得更为强势,整体观感和对新兴产业的吸纳力更强,抵达峰值时也就迎来的城市发展的回波。




    毕竟,城市发展是周期性的,外溢新区的价格优势减弱,老城中心的价值经过“旧改”和“再开发”激励,又一次爆发并不罕见。







    深圳作为中国面积最小的发达城市,和东京和洛杉矶一样,遵循这一理论。旧城的回归并不意味着城市中心的转移,而是形成网状结构的多中心城市,罗湖、福田、南山成为城市引擎连片,形成规模效应,多中心驱动深圳升级




    2、罗湖的回归值得期待




    作为深圳的中心,罗湖坐拥成熟配套、优质学区和友好的医疗环境。




    交通发达并且拥有浓郁的生活氛围,让很多初到深圳的人愿意在此扎根。罗湖的地铁线路不仅开发最早,同时也四通八达。每平方公里有5个地铁站,是后海的2倍和福田中心区1.5倍,地铁网络的密集度比肩东京。







    相对于它的价值而言,罗湖的房价并没有南山、前海那么抢眼,比起西部光明、宝安,罗湖低调的可怕。犹如房间里的大象,是一个长期被忽略的存在。




    从2020年深圳公布的存量宅地地图来看,罗湖的存量土地非常稀有;但是就“城市更新”的可能性而言,罗湖的蕴藏的体量却十分的惊人。深圳特区的下一个40年,“罗湖”的回归板上钉钉,并且会以“国际消费中心”的新姿态面向世界。




    05 时代风口下迎来资产配置新逻辑




    暨南大学特聘研究员王波博士认为:要以巴菲特选股之道来启发地产楼盘的价值选择!




    “看清趋势,不要受短期的价格波动影响,寻找价值被低估的股票,长线持有,迎接价值爆发。“




    地产投资实际上与股票投资有很高的相似性,即看清城市发展的趋势,找到潜力片区,并从中挖掘区域的价格洼地,长期持有获得收益。







    因此,优质资产的选择,需要遵循四大法则:




    首先,确定趋势,未来深圳呈多中心发展,罗湖价值必然迎来回归。其次,找到价格洼地,罗湖目前的价格相较于福田、南山属于洼地。




    紧接着,我们需要将价值范围缩小,即理论的第三步找到价值片区,从规划上来看,湖贝、蔡屋围、罗湖口岸旧改爆发片区呈稳定的金三角结构,而三角形的中点,即居住价值的高点。







    目前,该片区的新房稀缺,居住产品以二手房房为主,因此投资的机会不多。




    最后则是对户型进行选择:住宅选择看刚需,公寓选择小户型。




    综上所述,罗湖片区符合逻辑的产品仅有位于都心大道,旧改新三角中点的兆鑫汇金广场,一期去化70%被老辣投资客看好不无道理。





    核心区域的中心资产




    兆鑫汇金广场占据深南大道400m沿街封面,高度有262米,达到了地标的标准。地处万象城、东门、国贸三大商圈交汇点,近80万㎡高端MALL集群 。还带有空中连廊,可直接接驳城市商圈,举步繁华。




    项目为3地铁上盖物业,商业下沉广场直通地铁1/3号线“老街站”及5号西延线建设路站(建设中)。




    罗湖将投入约4200亿进行城市更新,更新体量超2300万m²,湖贝和蔡屋围综合片区备受期待。罗湖口岸预计投资千亿,改造可承载深圳国际消费中心流量的桥头堡。




    金三角正处价值爆发前夕。兆鑫汇金广场的地理位置可以说是得天独厚。







    据悉,兆鑫汇金广场二期即将入市,主推建面约51-106平的大师匠作,展示中心已经开放,感兴趣的朋友可到现场了解参观。




    看好罗湖区投资潜力,又因房票受限苦于没有机会的朋友,可以选择布局兆鑫汇金广场,抓住片区核心资产的跃升,迎接罗湖区价值的王者归来。


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    标签:中国房地产估价师和房地产经纪人协会

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